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«Los alumnos del IE pagan barbaridades de alquiler"

A.M.
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Presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Segovia, que cuenta con cinco colegiados, analiza la situación del mercado inmobiliario que conoce también como profesional en activo desde que abrió su oficina en 1976.

El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria, Miguel Tovar - Foto: Rosa Blanco

El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Segovia, Miguel Tovar de la Cruz, asegura en esta entrevista que los alumnos de IE University son quienes copan los alquileres en el casco histórico y ya se empiezan a expansionar porque no hay más oferta. A su juicio, «los pisos están cotizados y pagan barbaridades», desde 600 euros por un pequeño apartamento para una persona a 350 euros por habitación de un piso de cuatro a cinco dormitorios.
¿Cómo se encuentra la situación del mercado inmobiliario en Segovia?


Está en un en un Fa sostenido, quiere decir que tenemos poca producción de vivienda nueva, hay demanda pero no la podemos dar salida porque no existe producto suficiente,  el que sale lo hace en régimen de cooperativa,  con lo cual está adjudicado desde el principio, y otra parte está sujeto al mercado de la vivienda de segunda mano, que también es limitada. Ha habido un incremento porque por el covid, desgraciadamente, ha fallecido gente y los herederos se han planteado qué hacer con la vivienda, muchos de ellos deciden vender o alquilar y es lo que ha introducido mercado de segunda mano en Segovia.  
Es distinto a lo que pueda suceder en muchas ciudades de España, que están generando producto de contínuo, aquí estamos muy equilibrados entre oferta y demanda, no hay grandes quebrantos, tenemos una línea valle muy continuada.  ¿Qué futuro veo?, pues lo único a lo que podemos agarrarnos es al régimen de alquiler en estudiantes, es la única entrada de población activa que nos viene de fuera.  Al no tener industria y carecer de trabajos cualificados nos convertimos en una ciudad muy pasiva,  donde el funcionariado y la hostelería es lo que la mueve. No hay grandes o medianas empresas que puedan producir técnicos con sueldos medios que pueden acceder al mercado de compra.

¿Cuál es la causa por la que no exista vivienda nueva?


Segovia ha tenido siempre una dualidad y es que el promotor también era constructor, lo que funcionó muy bien entre los años setenta y ochenta del siglo pasado hacia acá pero, por naturaleza,  se han hecho mayores, se han jubilado. Asimismo,  el covid conllevó que cerraran muchas empresas y nos hemos quedado sin esa figura, de tal forma que, en la actualidad,  tenemos constructores que se dedican a la rehabilitación  pero no a la promoción y, quitando un par de ellos en Segovia,  el régimen de cooperativas es el que ha crecido a partir del covid. 
También hay que tener en cuenta que falta suelo y el poco que tenemos es caro, si hablamos de que el valor medio de una vivienda nueva, estaría sobre los 1.500 a 1.600 euros el metro cuadrado y el de la construcción ronda los 1.000 euros y que le tienes que añadir el coste del suelo, por encima de los 300 a 350 euros, eso sin ser en sitios exquisitos, que serían más altos, sino en el alfoz de Segovia. Y dentro de la propia ciudad, en barrios retirados, no encontrarán una repercusión por debajo de los 350 euros por metro cuadrado, con lo cual iríamos a un coste de 1.350 euros, no te salen los números si, además, hay que añadir proyectos, licencias, financiación y tiempo. Solo funcionaría el régimen de autopromoción o cooperativa que, te cueste lo que te cueste, asumes los gastos porque se lo financia uno mismo. 

¿No prevén algún desarrollo urbanístico inmediato?


De cara a la llegada del AVE creamos una ciudad para el año 2000 que calculamos en unos 75.000 u 80.000 habitantes lo que nos llevó a proyectar polígonos de suelo muy importantes, como Prado Bonal o los sectores 1 y 2 de la carretera de La Granja,  que iban a albergar alrededor de unas 15.000 viviendas, pero el tren nos ha producido un estancamiento y, seguramente, las personas que viven en Madrid y vienen a trabajar, regresan todos los días, sin que se haya creado vivienda normalizada en Segovia, es un problema serio.  Hay que buscar esa ciudad de futuro que queremos, encantadora y tranquila por la que te felicitan quienes vienen de fuera, como así es, pero nos falta la vida productiva,  ese es el equilibrio que habrá que buscar para que no pase esto.  

¿Y el polígono Prado del Hoyo no sería una solución?


Está entre dos polígonos pero son naves de almacenamiento, talleres o ventas de coches, es lo que tenemos quitando una empresa de productos de higiene íntima,  no hay una captación de mano de obra de una cualificación media que esté acompañada por unos sueldos más elevados. También hay un hipermercado grande que arrastra la gente allí pero vacía el casco histórico,  es una ciudad muy complicada, hay que gestionar muy bien la política porque nos podemos quedar estancados de cara al futuro y eso nos llevaría a no progresar. También  tenemos muchos locales bien situados que van cerrando, se vuelven a incorporar otros  nuevos pero vuelven a cerrar, es decir el movimiento aquí es muy escaso. 
Por ejemplo, la Calle Real, comercial por excelencia, cambia de fisonomía...
Hay cuatro o cinco comercios que se han abierto por ciudadanos asiáticos que han aglutinado distintas actividades, que son los que no cierran junto con los de prestigio que ya llevan mucho tiempo, pero hay una generación de locales que no sostienen las rentas que están pagando los gastos generales, como personal o luz, y entonces cierran, cada seis o siete meses, volviendo a abrir otros, en un mes, pero vuelven a cerrar...  
Hay poco movimiento económico, también hemos tenido siempre el defecto de que hemos salido a comprar fuera pero creo que eso ya se ha corregido y cada vez se compra más aquí porque las tiendas que van subsistiendo tienen más calidad. 

¿Los alquileres de estos locales son muy caros? 


Sí, hace poco me pidieron un estudio y estamos en niveles muy altos en calles muy concretas, hicimos una comparativa con Salamanca, Burgos y Valladolid,  proporcionalmente de la misma calidad de tienda, y aquí estábamos por los 15 euros el metro cuadrado que, para Segovia, es un nivel importante. Si es una tiendecita de 40 metros que vende helados en verano y castañas en invierno, pues son 600 euros, la sostienes, pero para el local que tiene 200 metros y se va a 3.000 euros de renta, es complicado.   

¿Qué opina del fenómeno del alquiler para estudiantes en algunas zonas donde se pagan cifras altas? 


La única actividad [en el mercado inmobiliario] de esta ciudad es la llegada de estudiantes que busca el alquiler, en buena medida. En el casco antiguo, cerca del IE,  los pisos están cotizados y pagan barbaridades, me parece que al dueño le paguen 600 euros es un sano negocio económico, no va a ser un Quijote y va a pedir 400...  En el recinto histórico, los 600 euros pueden ser para un apartamento de un solo dormitorio de alguien que pueda económicamente, y por las de cuatro o cinco dormitorios se pagan del orden de 350 euros cada una. 
Los alumnos del IE son quienes copan estas zonas y se empiezan a expansionar un poco más porque están llenas y no hay posibilidad de ampliar. Luego están los estudiantes de la UVa muchos residen en el barrio de San José donde nadie quería vivir, ha habido personas que han comprado y rehabilitado y alquilan porque están a unos 300 metros del campus. Ahí los precios son menores, unos 250 euros por habitación, que no es poco, pero está bien una renta de 750 a 1.000 euros para una vivienda en esa zona de tres o cuatro dormitorios, esto era impensable hace una década. El movimiento del alquiler es el que está haciendo generar una expansión de la inversión económica por compra de vivienda porque hay quien coloca el dinero en vivienda para sacar luego una rentabilidad en alquiler, lo que es bastante habitual.

 ¿Entonces,  el alquiler es una de las mayores actividades económicas del sector en la capital?


Una vez que tienes un producto en el mercado es algo que te está rentando todos los meses, el negocio del alquiler genera una rentabilidad que, además, está sustituyendo en buena medida a lo que el banco te estaba ofreciendo por el dinero, aunque con la subida de intereses sí que te puede dar algo más, pero nunca llegará a ese cuatro y medio o seis por ciento que puede sacar una vivienda que la pongas en un régimen de alquiler.  
Hay informes de empresas que sitúan a Segovia como la tercera provincia donde más ha crecido el precio del alquiler, un 19,5% en la capital...?
He analizado datos recientes y Segovia ha bajado un 1,5%,  así como Burgos ha subido... Los valores estos que dan no son manipulados pero sí tomados de forma interesada, no es lo mismo una vivienda en renta a seis euros, con 100 metros, que se situaría en 600 euros, que otra de esos metros con tres habitaciones que se pueden alquilar por 1.000 euros, que saldría a 10 o12 euros el metro. En un régimen de vivienda familiar tradicional la renta se está pagando alrededor de los 6,5 a 7 euros metro cuadrado.  En los últimos cinco o seis años, no ha habido un incremento de gente que viene de Madrid a quedarse tranquilamente en Segovia a teletrabajar.

¿Quedan zonas para alquilar que no estén ocupadas por estudiantes?


Sí, por ejemplo, para profesionales de la sanidad,  está todo lo que es la vía de Ezequiel González, paralela a José Zorrilla, es lo que te piden. A los funcionarios de la Administración les da un poco lo mismo pero prefieren que el acceso sea peatonal y que no tengan que mover el coche. Recientemente hemos tenido una profesora de instituto que, en principio se asustó un poco de los precios, y pedía proximidad al centro de trabajo. Es una ciudad pequeña pero se sectorializa mucho debido a la actividad laboral. Aquí hablamos de que un piso amueblado, entre 90 y  100 metros cuadrados, estaría en unos 600 a 700 euros al mes, con garaje aparte. 

¿En qué medida afectará la crisis y la subida del IPC al sector inmobiliario?


Segovia es una ciudad muy atípica por el número de habitantes que tenemos, por la idiosincrasia de la gente que vivimos aquí o por los inversores que tenemos, muchos que vienen de la provincia.  Lo único que nos puede lastrar es la falta de suelo.  Hemos vivido hipotecas al 17%  y nos metíamos en una vivienda o en un desarrollo empresarial, lo que no tenía lógica era el interés cero, el dinero tiene que valer dinero. Ahora que estamos con la revisión de los tipos  donde el Banco Central Europeo ha hecho dos subidas hemos pasado del interés cero para calcular el Euribor al 1,25%, con lo cual vamos a un interés por encima del 2%, esto va a asustar, pero es asumible. Es cierto que alguien que se meta en una vivienda tiene que añadir los niños, el colegio, la ropa, la comida...  Eso va a incidir pero tiene un efecto temporal, cuanto menos dure la guerra mejor, pero quienes gobiernan, para lo que les pagamos, deberían solucionar estos temas no sé si con energías propias, pero que lo resuelvan....

¿Cómo es el modelo de vivienda que se alquila en Segovia?


Quizá el tipo apartamento, cuando el valor del metro cuadrado está por encima de los 3.000 a 5.000 euros,  lo que hay que hacer es reducir vivienda. Como la tipología de la familia de tres hijos y un matrimonio, cinco personas, ha pasado a un matrimonio y a un hijo, es menor la necesidad de superficie y se tiende a reducir los espacios, sobre todo las viviendas nuevas, las viviendas antiguas, como las del casco antiguo, algunas de 200 metros, su valor es inabordable, no se pueden pagar.

¿Qué momento vive la profesión de agente de propiedad inmobiliaria?


Desde que se liberalizó  siendo ministro Luis de Guindos, en 2002, estamos luchando mucho por mantener la profesionalidad la ética y la deontología. Nosotros no vamos vendiendo pisos con un móvil por la calle, tenemos nuestros despachos, nuestra actividad,  seguros de protección y trabajamos mucho por los derechos de los consumidores. Seguimos con mucha ilusión e intentando defender la profesión.