Un año se cumplía esta semana de la entrada en vigor del Plan Especial de Áreas Históricas (Peahis), tras su publicación en el Boletín Oficial de la Provincia del 13 de enero de 2020. Se esperaba entonces el inicio inminente de una etapa extraordinariamente intensa en lo urbanístico, dada la cantidad de proyectos de rehabilitación de viejas viviendas o de reconstrucción que se habían acumulado en la última década, atascados a la espera de un nuevo marco legal más flexible, mientras avanzaba el deterioro de inmuebles y la proliferación de solares vacíos o en ruina; en el recinto amurallado y también en otras áreas catalogadas como históricas, caso de las de Santa Eulalia, San Millán o San Lorenzo. Pero lo que llegó fue la pandemia a partir de marzo y, con ella, una etapa demasiado intensa en lo sanitario que también ahoga la actividad económica, a pesar de que el sector de la construcción ha ido capeando la nueva crisis con el aumento de la demanda de pequeñas reformas.

No se han presentado por ello tantos proyectos como se esperaban, ni mucho menos, si bien algo ha ido despertando el sector a partir de la segunda mitad del año. También la propia Administración pública, después de que en mayo se convocara por primera vez la comisión técnica de seguimiento y aplicación del Peahis. Sirve de primer filtro de proyectos que afectan a edificios catalogados y por tanto con algún grado de protección; sobre todo para evaluar memorias de idoneidad técnica (documento que avale la legalidad de la propuesta de intervención) de cara a la solicitud posterior de las licencias urbanísticas o ambientales. Desde entonces, los miembros de este nuevo órgano (técnicos del Ayuntamiento y la Junta) se han reunido doce veces, principalmente, para estudiar los 29 expedientes de ese tipo que se han presentado hasta ahora: diez ya fueron aprobados, tres se denegaron «por incumplir normativa», uno quedó en el aire tras presentar su promotor solicitud de desistimiento y el resto sigue en tramitación «porque se ha ido requiriendo información complementaria a los promotores», según la concejala de Patrimonio Histórico y Urbanismo, Clara Martín.

«Valorar el primer año de vigencia del Peahis con la situación que estamos viviendo es complicado», opina la edil. «Hay que hacerlo con cierta perspectiva y cautela porque desde luego no son los datos que se habrían dado en una situación de normalidad, pero aun así creo que el balance es positivo», aunque la actividad amparada por el Peahis se haya desarrollado más entre despachos, por los avances administrativos, que a pie de calle por unas obras que, eso sí, empiezan a verse más.

Edificio del año 1900 situado en la calle Carmen, 10. El Ayuntamiento le concedió licencia de desmontaje parcial y rehabilitación en noviembre. - Foto: Rosa Blanco

PROYECTOS TRAMITADOS. De todos los expedientes ya resueltos a nivel administrativo, destaca el que recibió licencia urbanística por parte de la Junta de Gobierno Local el 10 de diciembre para construir un nuevo edificio de ocho viviendas, garaje y trasteros en el número 3 de la plaza Doctor Laguna, solar aún ocupado por una vieja casona en ruinas datada en 1800 que mantiene muy pocos elementos originales. Ya entre finales de 2017 y 2018 el Ayuntamiento terminó de dar luz verde a un convenio con la propiedad, uno de los que se adscribieron al Peahis, para facilitar el derribo. Se desprotegió toda la fachada salvo el arco de entrada, que deberá retirarse y reponerse en el inmueble que se levante allí, equivalente a tres pisos de altura (planta baja más dos y bajo cubierta). Por supuesto, también tendrá que respetar y ajustarse a las condiciones estéticas de su entorno, y por ese mismo motivo se incluyó en aquel convenio el compromiso de mejorar la medianera de San Agustín, 4.

Ya por entonces la inmobiliaria Siete Picos publicitaba las nuevas viviendas que se construirán y preparaba una lista de interesados en comprarlas. Según aquel convenio, se prevé que las obras se lleven a cabo en un plazo de dos años a contar desde la concesión de la licencia urbanística, «sin perjuicio de las prórrogas que justificadamente se puedan solicitar». Asimismo, a efectos de liquidación del ICIO (impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras), el presupuesto de ejecución material de este inmueble asciende a 708.000 euros.

Dos semanas antes del proyecto de Doctor Laguna, el 26 de noviembre, la Junta de Gobierno Local resolvía la concesión de licencia urbanística para el desmontaje parcial del edificio ubicado en el número 10 de la calle Carmen, justo antes de entrar a la plaza de la Tierra. Es de 1900 y cuenta con tres viviendas y un comercio que suman casi 400 metros cuadrados de superficie construida, si bien esta intervención es bastante más modesta que la ya reseñada de Doctor Laguna, con un presupuesto de ejecución material de 37.397,38 euros.

El edificio de Cervantes 21, donde se ubica la cafetería La Tropical, está datado en el año 1880 y tiene licencia de rehabilitación concedida en noviembre. - Foto: Rosa Blanco

Asimismo, una semana antes del proyecto citado de la calle Carmen, el 19 de noviembre, se cursaba licencia para abordar la rehabilitación de otro edificio, datado en 1880 y ubicado en Cervantes 21; es el de la cafetería La Tropical, que incluye otro local comercial y tres viviendas. En este caso el presupuesto de ejecución material se va hasta los 307.472,72 euros, contando una pequeña partida que se destinará a soterrar cableado de fachada.

También se ha dado luz verde a otra obra en un pequeño inmueble frente a la Catedral, en San Frutos, 11; mientras que el resto de expedientes que ya pasaron por la comisión de seguimiento del Peahis son obras menores.

PROYECTOS EN TRAMITACIÓN. Mucha más enjundia tienen otros proyectos que ya llegaron a manos de los técnicos de la comisión del Peahis, pero que aún están pendientes de ajustes para obtener el visto bueno. Destaca el que tiene previsto ejecutar IE University en el palacio de Mansilla para readaptar este histórico inmueble como residencia para sus estudiantes, pero también para acoger otras actividades. La Fundación Caja Segovia, propietaria del palacio, lo puso a la venta años atrás por más de cuatro millones de euros y la Universidad privada anunció en febrero un acuerdo para alquilarlo con opción de compra.

IE University ya trabaja en los trámites previos al inicio de la reforma del palacio de Mansilla. - Foto: Rosa Blanco

El palacio de Mansilla permanece sin uso desde que dejó de ser sede del Colegio Universitario de Segovia a principios de 2013, después de casi 40 años. Allí contará IE con 5.300 metros cuadrados y podría acondicionar más de un centenar de habitaciones, aparte de otras dependencias para actividades académicas y culturales, incluida programación de verano para aumentar su presencia activa en el centro de la ciudad. Así recobrará vida un inmueble cargado de historia, aunque lleve más de siete años vacío de actividad: su construcción se remonta al siglo XII, si bien fue objeto de una amplia reforma en el XVIII; y la intervención de ahora no será menor (respetando el valor de lo conservado), hasta el punto de que no podrá estar activo antes del curso 2022/23. Tiene su complejidad y se está haciendo notar con los tiempos de tramitación.

En trámites está también el visto bueno a la memoria de idoneidad técnica de un proyecto de intervención en el número 14 de la Plaza Mayor, el edificio que hace esquina con Marqués del Arco. Según detalla el Catastro, su parcela abarca cuatro locales comerciales datados en 1956 y hasta ocho viviendas de 1930, además de otras divisiones con uso de almacén.

En una fase administrativa similar se encuentra el número 1 de la plaza de Guevara, que tampoco es precisamente pequeño. Se construyó en 1950 y tiene casi 3.000 metros cuadrados de superficie construida entre el garaje, siete viviendas, dos locales con uso de oficina, otro comercial, almacenes… «Han presentado la memoria de idoneidad técnica, se les ha requerido documentación y estamos pendientes de terminar estas tramitaciones», avanza la concejala de Urbanismo en referencia a este proyecto y también a los anteriores de Mansilla y la Plaza Mayor.

A la derecha, edificios de la calle Antonio Machado que se prevén derribar para construir unos nuevos que dejarán más espacio a los coches para habilitar doble sentido de circulación. - Foto: Rosa Blanco

INICIATIVAS DEL AYUNTAMIENTO. Al amparo del Peahis prepara el Ayuntamiento para este mismo año la salida a licitación de la parcela del antiguo cuartel de Bomberos para la promoción privada de un edificio con viviendas de protección, ya que además con el dinero que se obtenga se prevén financiar otras inversiones. Y sigue avanzando también con la operación urbanística de nuevos edificios y ensanche de Antonio Machado en su esquina con José Zorrilla, de especial complejidad por todo lo que conlleva a varias bandas: incluidas expropiaciones para poder derribar el inmueble más pegado a esa esquina. La propiedad de uno de los pisos rechaza la cuantía de indemnización que le ha propuesto el Ayuntamiento, mientras que el resto de afectados ya firmaron el 30 de diciembre y se les prevé abonar lo pactado a finales de este mes.

Con este proyecto se prevé concretamente la desaparición (por expropiación y posterior derribo) del edificio citado y la sustitución de las construcciones bajas de los números 3, 5 y 7 de Antonio Machado, actualmente en desuso, por otras nuevas de cinco plantas que estarán destinadas a viviendas y que, a cambio de ganar altura, se retranquearán para poder ampliar la anchura de esta vía hasta los 11 metros. De esta forma, con una cesión de 268 metros cuadrados para el viario público, el Ayuntamiento podrá habilitar otro carril que permita el doble sentido de circulación y acabe con el clásico embudo de tráfico de esta vía, mejorando la conexión entre José Zorrilla y Conde Sepúlveda. Además, dentro de la misma unidad de ejecución se incluye un nuevo edificio de cuatro plantas en José Zorrilla 36 que se levantará tras tirar el actual, que tiene dos y está pegado al edificio a expropiar.

En principio, los ocupantes del viejo inmueble que ya llegaron a un acuerdo con el Ayuntamiento tendrán un plazo de tres meses para abandonarlo a contar desde que reciban el abono de las indemnizaciones pactadas: 73.121,53 euros por un local, 100.784,53 por otro, 9.906 al arrendatario de la oficina de Mapfre ubicada allí, 147.133,80 por un piso… Había previsión de firmar un abono por la misma cuantía por el otro piso, que es el que está pendiente. «Apuraremos las opciones de llegar a un acuerdo», asegura la concejala de Urbanismo, con independencia de que legalmente se pudiera optar por una alternativa de expropiación directa (a expensas de hipotéticas resoluciones judiciales). Pero ese proceso va a llevar unos plazos menos definidos y más largos.

El proyecto de desmantelamiento de la gasolinera de Padre Claret y ampliación del Hotel Acueducto con varios edificios en esa parcela lleva más retraso del que inicialmente se preveía. - Foto: Rosa Blanco

OPERACIONES QUE SE RALENTIZAN. A lo largo de este primer año de vigencia del Peahis también se esperaban avances con otras dos operaciones derivadas de convenios urbanísticos adscritos al Peahis que se están demorando, previsiblemente, como consecuencia de la pandemia. Uno es el del Hotel Eurostars Convento Capuchinos, que acordó con el Ayuntamiento (previa recalificación) habilitar como salón de convenciones casi 1.500 metros cuadrados de la parcela del parking de Las Oblatas que carecían de uso reconocido, aparte de una pequeña ampliación del uso hotelero con 214,5 m2 que antes sólo podían servir como almacenes y zonas de servicio. La propiedad se comprometió con aquel convenio a presentar el proyecto técnico de las obras precisas para adecuar los locales objeto de la operación en el plazo de un año desde la entrada en vigor del Peahis pero, según la concejala de Urbanismo, han solicitado una prórroga. 

En una situación parecida se encuentra la operación llamada a ser la más llamativa de las que contienen los convenios del Peahis: el desmantelamiento de la gasolinera de Padre Claret para ocupar esa parcela con una ampliación del Hotel Acueducto mediante la construcción de tres edificios, así como una escalinata de conexión con la calle Alamillo más amplia, útil y estética que la actual. No obstante, aunque se esperaba que se hubieran producido avances en 2020, el compromiso inicial en este caso contemplaba iniciar la construcción en los tres primeros años de vigencia del Peahis, no en el primero, y terminarlo por fases en seis.

Toca esperar más, por tanto, pero confiando con que se cumplan las previsiones del Ayuntamiento, y del propio sector de la construcción, de que 2021 permita acelerar el desarrollo de estos y otros proyectos que contribuyan a revitalizar o reconstruir los edificios más degradados de las áreas históricas de Segovia.