El sector inmobiliario ya se prepara para la inminente reactivación de la rehabilitación, construcción y venta de viviendas nuevas en el casco antiguo y otras zonas patrimoniales de Segovia tras más de una década de parón, una vez aprobado el Plan Especial de Áreas Históricas (Peahis) el 6 de septiembre. Y ya se empiezan a barajar unos precios que, como cabía esperar, se sitúan muy por encima de lo habitual en el mercado.

El valor medio de la vivienda nueva de la capital oscila actualmente entre los 1.200 y los 1.500 euros por metro cuadrado, según datos del Ministerio de Fomento y diversas fuentes del sector a nivel local. Dentro del recinto amurallado, el precio sube hasta rondar los 2.000 euros, tal y como detalla el ciberportal precioviviendas.com, que sitúa a su vez el metro cuadrado construido más valorado en la calle Colón (2.425). Pero ahora ya se apuntan unos precios para las próximas viviendas nuevas del casco histórico que difícilmente bajarán ya de los 2.500, e incluso los hay que podrían superar los 3.500 en la zona de la Plaza Mayor y San Agustín. Es decir, que un piso de 85 metros cuadrados alcanzaría los 300.000 euros, aunque no se prevé que falten compradores.

Esas son al menos las cifras y expectativas que perfila el sector a pesar de la bolsa de viviendas nuevas sin vender que empezaron a acumularse en Segovia durante la crisis (como en toda España) y de la que sigue costando desprenderse.Claro que la mayoría de esos inmuebles que aún buscan comprador, especialmente los que llevan años varados en tierra de nadie con precios por encima del mercado, están en el alfoz o en otros municipios más alejados de la capital. 

El precio de los pisos nuevos del casco apunta a dispararse - Foto: Rosa Blanco

En 2011, la provincia soportaba concretamente un stock de 2.028 viviendas nuevas que al acabar 2018 se había reducido a 1.469, un 27,56% menos. Cierto es, por otro lado, que el ritmo de compraventas ha crecido en este periodo y el año pasado se contabilizaron 2.075, más del doble que en 2013, cuando se tocó fondo (978), aunque sigue muy lejos el techo de 2006 (3.037). De ahí que todavía se presuma que harán falta unos cuantos años más para rebajar semejante excedente inmobiliario a unos niveles más llevaderos.

Stock, precios y plazos. Dentro de la capital se contabilizan unos 230 pisos nuevos a la venta. En Nueva Segovia hay «edificios bancarios» ya terminados, así como una promoción en la carretera de Villacastín, si bien el «núcleo importante de construcción» se localiza en el Sector Plaza de Toros, tal y como detalla el presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Segovia, Miguel Tovar. Mientras tanto, en el resto de la provincia la bolsa de viviendas sin vender supera ampliamente el millar y se reparte sobre todo por Hontanares, Bernuy, Los Huertos, Cantimpalos… Muchas por tanto en el alfoz, pero también en Cuéllar y otros municipios.

En cuanto a precios, Tovar indica que las viviendas nuevas que hay actualmente en venta «están en unos 1.350 euros por metro cuadrado, y las de segunda mano, al ser más céntricas, en unos 1.500». Estas últimas, además, suben incluso a 1.800 en los casos en que no necesitan rehabilitación y se encuentran en zonas como Ezequiel González, Conde Sepúlveda o José Zorrilla.

La ubicación es por tanto clave para entender por qué la vivienda usada de hoy cuesta más que la nueva, aunque hay más motivos: «Se debe en principio a una razón básica, y es que el suelo para construir esas viviendas nuevas se ha comprado barato porque la mayoría procede de caídas de promotores por las que los bancos se hicieron con él y lo han ido adjudicando a un precio bajo para quitárselo del medio», resume el presidente del Colegio de APIs. De esta forma, el vendedor final no se ve obligado a elevar más los precios para cubrir costes más altos: «No hay que olvidar que el objetivo de las inmobiliarias de los bancos no es ganar dinero con las ventas, sino quitarse activos que tienen desde hace tiempo poniendo unos precios finales cercanos a los costes reales de la promoción», resume.

Entretanto, en paralelo a la lenta pero constante reducción del stock de vivienda nueva, en los próximos meses se hará notar la actividad constructiva e inmobiliaria que esperaba la aprobación del Peahis. «En la misma Plaza Mayor y por la Calle Real hay edificios antiguos de viviendas y/o locales que estaban esperando la ‘bendición’ de este plan», destaca Tovar, quien recuerda que el bloque de la plaza del Corpus donde se encuentra La Colonial, por ejemplo, tiene todas sus viviendas vacías. En la Plaza Mayor hay otro entre la catedral y la calle Escuderos que también apunta hacia una próxima rehabilitación y promoción, y por supuesto habrá más, aunque el ritmo en el que se desarrollen unos y otros proyectos dependerá de cómo se vayan ajustando los respectivos promotores a las singularidades que demande el Peahis en cada caso. «Veremos cómo de clara resulta la nueva normativa a la hora de aplicarla, ya que a veces es eso lo que te complica la vida», previeneTovar.

Respecto a los precios por los que pueden salir los pisos nuevos del recinto amurallado, el presidente del Colegio de APIs responde con todas las reservas, dada la cantidad de variables que van a influir en cada caso: «No puedo decir porque uno de los costes más importantes de una promoción es el tiempo, sobre todo si trabajas con dinero financiado, así que el propietario que haya estado esperando durante años el Peahis imagino que pondrá por ello una repercusión alta sobre el precio final», explica. Así, calculando que ese «factor tiempo» pueda suponer como poco «unos 600 o 700 euros por metro cuadrado», más «800 o 900» como coste de construcción, «sólo con eso ya te has puesto en unos 1.500 euros», a los cuales deben añadirse los costes ligados a la redacción y tramitación del proyecto, licencias, financiación, después el margen de beneficio industrial… «Así ya te has ido hasta los 2.300 o 2.500 euros, y eso siendo prudente», tirando a la baja y sin contar que cada edificio tiene su peculiaridad.

Tovar destaca además que los costes de construcción también son más altos en el casco histórico que enNueva Segovia o la Plaza de Toros, ya que toca asumir más restricciones de horarios y trabajar con camiones y hormigoneras de menor tamaño, por ejemplo. Asimismo, la rehabilitación integral suele resultar además más cara que construir desde cero, «y al final, contando también de manera especial el factor tiempo, metes todo en una coctelera y te puede salir un precio cercano a los 2.700 euros por metro cuadrado para intentar sacar algo en limpio», añade, sin dejar de aventurándose con estimaciones a la baja. De hecho, bien pueden superarse en las zonas más cotizadas, tal y como se prevé que ocurra con la promoción que ocupará el lugar de la vieja casona en ruinas de la plaza del Doctor Laguna, cuyo derribo autoriza el Peahis, con la excepción de que se conserve el arco de entrada. De su fachada cuelga desde hace varios años un cartel de la inmobiliaria Siete Picos, que cuenta con una lista de espera que supera ampliamente la oferta de pisos que cabrán allí, «entre siete diez», a la espera de concretarse el número exacto en próximas fechas, según cómo se defina el reparto de la superficie edificable.

«Estábamos como locos por que se aprobara el Peahis», reconoce Gonzalo Marinas, de la inmobiliaria Siete Picos, que, aparte de la casona de Doctor Laguna, cuenta con un inmueble en la calle Real, entre otros incluidos en la zona afectada por la nueva normativa. «Los proyectos ya los tenemos prácticamente redactados, a falta de modificaciones que hubiera que aprobar ahora por el Peahis, así que imagino que los arquitectos empezaremos a vender en breve y a construir tan rápido como sea posible, teniendo en cuenta que dependemos de los plazos de los organismos oficiales para la tramitación de los permisos».

¿Pero qué pasa con el ya citado stock de vivienda nueva que todavía arrastra Segovia? ¿Seguirá bajando, aunque sea poco a poco, independientemente de la cantidad de nuevas construcciones que se impulsen en las áreas históricas de la capital? «Mientras no haya un aumento de la actividad industrial que genere empleo y atraiga a más gente que demande vivienda, tenemos la población que tenemos y así es difícil que aumenten mucho más las compraventas», advierte Tovar. «Desde luego que ha habido un repunte y lo hemos notado», matiza, pero cree que se debe sobre todo a un mercado más activo que en los años de crisis profunda por vendedores que acaban aceptando ofertas por debajo de los precios que pedían antes, inflados en tiempos de burbuja. 

De hecho, el valor tasado de la vivienda libre llegó a superar los 1.600 euros por metro cuadrado en 2008 en el conjunto de la provincia, se desplomó por debajo de los 1.000 en 2015 y desde entonces sólo ha superado esa cifra algún trimestre de manera puntual. Y aún más impactante ha sido la caída de precios en la capital, donde, según la compañía de valoración Tinsa, se ha pasado de 2.489 euros en 2007 a 1.227 en el segundo trimestre de 2019, con el agravante de que este último dato ha sido el tercero más bajo desde 2001, interior incluso a los de los años de crisis y sólo por encima de los 1.222 euros del cuarto trimestre de 2017 y los 1.226 del primero de 2018. Una tendencia que puede invertirse ahora con la vivienda nueva o rehabilitada que se promoverá con el Peahis, aunque el stock siga pesando.