Cambios en la firma de hipotecas desde este lunes

Nacho Sáez
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Carteles de 'Se vende' en la Calle de los Bares. - Foto: Rosa Blanco

La nueva Ley Hipotecaria introduce cambios significativos, como la obligación para el banco de pagar todos los gastos de gestión, salvo el de tasación, y de entregar toda la documentación al comprador diez días antes.

Aseguran estar preparados pero no han faltado las voces que alertan de que se podrían producir retrasos en la firma de escrituras a partir del lunes. Desde ese día, los notarios tendrán que cerciorarse de que las entidades financieras han entregado a los clientes toda la documentación de los préstamos hipotecarios para proporcionarles un asesoramiento imparcial y gratuito. Es uno de los cambios que introduce la nueva Ley Hipotecaria, cuya entrada en vigor se está viendo afectada por la polémica surgida entre los propios notarios y las entidades financieras. Unos y otros defienden la utilización de plataformas diferentes para la transmisión de los contratos. «Al final se pondrán de acuerdo y, en cuanto cojan el ritmo, no habrá mayor problema», apunta el presidente del Colegio de Agentes Inmobiliarios de Segovia, Miguel Tovar, que localiza las principales incidencias que se pueden producir: «En aquellas escrituras que se fueran a firmar a partir del lunes, si no han cumplido el requisito introducido por la nueva norma de que los bancos hayan entregado la documentación diez días antes para su análisis, se tendrán que retrasar».
También suscita dudas el funcionamiento de los canales telemáticos. ‘El País’ asegura que han dado fallos en las pruebas. Sin embargo, fuentes del Consejo General del Notariado no admiten la existencia de esas dificultades técnicas, al menos en su plataforma. «Todos los notarios están preparados para cumplir con la nueva ley. La plataforma se encuentra operativa y en funcionamiento. Tiene once años de experiencia, se ha vuelto a desarrollar para esta aplicación y ofrece plenas garantías. De hecho, ya se están haciendo operaciones piloto con éxito», indican esas fuentes con el ánimo de zanjar un temor que ha copado las noticias en torno a la nueva Ley Hipotecaria.
El Consejo General del Notariado ha lanzado una campaña para informar en detalle a todos los ciudadanos interesados en la adquisición de una vivienda con préstamo hipotecario. Una de las novedades es que los consumidores podrán elegir notario (hasta ahora solía hacerlo el banco) y reunirse con él como mínimo en los diez días naturales previos a la autorización y firma de la escritura pública de su préstamo hipotecario con el objetivo de recibir asesoramiento sin coste alguno.
Antes de esa cita presencial, el notario verificará que la entidad financiera ha entregado al consumidor toda la documentación exigible, conforme al tipo de préstamo hipotecario que se haya solicitado, y que lo ha hecho en el plazo adecuado. En concreto, se asegurará de que el ciudadano ha recibido el proyecto de contrato del préstamo; la Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN), documento que contiene toda la información de la hipoteca y que tiene carácter de oferta vinculante durante un mínimo de diez días; la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FiAE), con las cláusulas y los gastos de la hipoteca; la simulación de las cuotas periódicas a satisfacer por el prestatario en diferentes escenarios de evolución de tipos de interés; un documento sobre los gastos asociados a la escritura pública del préstamo; y las condiciones del seguro de daños  del inmueble.
Si constata errores o carencias, el notario solicitará su subsanación a la entidad financiera mientras que si la documentación está correcta cerrará día y hora para reunirse con el cliente. Un primer encuentro en el que le explicará todas las cláusulas del préstamo y contestará sus preguntas para que pueda tener, con su asesoramiento imparcial, un conocimiento completo del contrato que está a punto de firmar, así como de sus derechos y obligaciones. Con un pequeño test, se asegurará de que el comprador lo tiene todo claro.
Ya en la segunda cita el notario comprobará la identidad, capacidad y legitimaciones del comprador y vendedor, así como si es o no la vivienda habitual del vendedor,si es una Vivienda de Protección Oficial (VPO) y si está arrendada. Además, informará al comprador si sobre el inmueble pesa alguna carga, y si el vendedor está al corriente del pago de las cuotas de comunidad; solicitará al vendedor el certificado de eficiencia energética; comprobará los medios de pago que se van a utilizar; advertirá de posibles vicios ocultos en la vivienda; informará a los contratantes de sus obligaciones legales y de sus deberes fiscales; solicitará el justificante del pago del IBI y el número de referencia catastral de la vivienda; identificará al Titular Real en el caso de que intervenga una sociedad mercantil, y explicará el reparto de los gastos de la operación entre las partes. Por supuesto, leerá ambas escrituras, la de compraventa y la del préstamo, y explicará todos los conceptos básicos de ambas. 
La firma de las escrituras pondrá fin a un proceso cuyos gastos correrán mayoritariamente a cargo del banco. La nueva norma fija que la entidad financiera asumirá los aranceles notariales y registrales, los costes de la gestoría y el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, mientras que el comprador deberá pagar la tasación del inmueble. También da luz verde a que el prestatario pueda en cualquier momento anterior a la expiración del plazo pactado reembolsar anticipadamente de forma total o parcial la cantidad adeudada.
La entidad y el cliente podrán establecer contractualmente una comisión con límites que serán excluyentes entre sí. En el caso de hipotecas con tipo variable, la comisión será como máximo del 0,15% del capital reembolsado anticipadamente en los cinco primeros años, y del 0,25% en los tres primeros.