En plena pandemia, con los ahorros en máximos históricos por la imposibilidad de gastar o temor a hacerlo, sin ser esta precisamente una época de bonanza económica como la que precedió al estallido de la burbuja inmobiliaria, resulta que la compraventa de viviendas está marcando cifras inéditas desde entonces. En Segovia se contabilizaron hasta 1.071 entre enero y junio de este año, sin contar cambios de titularidad por herencias o donaciones, según datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). Son casi el doble que en ese periodo del año pasado (561), escaso de actividad en casi todos los sentidos por el parón general sufrido desde marzo con el primer estado de alarma, pero es que hay que remontarse 13 años, hasta el primer semestre de 2008 (1.297), para encontrar un ritmo superior al actual.

Cierto que siguen muy lejos las cifras de 2007, primer año de esta serie estadística del INE, que coincide con el del inicio del estallido de la burbuja, durante el cual se contabilizaron 3.136 compraventas en total, con 1.589 en el primer semestre y 1.547 en el segundo. Al año siguiente bajaron a 2.269 y ya en 2009 se quedaron en 1.491, para rebotar a 1.685 en 2010 y después encadenar cuatro ejercicios en caída libre, hasta marcar el mínimo anual en 2014 (1.088). 

El inicio de la lenta pero progresiva recuperación llegó justo después con cinco años seguidos al alza hasta sumar 1.768 compraventas en 2019 y estamparse contra la pandemia en 2020 (1.568), mientras que este año, a pesar de que el coronavirus sigue más que presente, va camino de superar las 2.000 por primera vez desde 2008. Así será si se mantiene el ritmo del primer semestre, que daría continuidad a la paulatina mejoría iniciada en 2014, y quizá también con el impulso extra de compradores potenciales que finalmente se contuvieran el año pasado por las circunstancias.

La constitución de nuevas hipotecas sobre viviendas también ha aumentado, claro, pero sorprendentemente no tanto como la propia compraventa. De enero a junio se firmaron 591 préstamos, de nuevo según los datos mensuales publicados por el INE y recabados por El Día, frente a 475 en el mismo periodo del año anterior o 473 en el de 2019, y en esta estadística toca remontarse diez años, hasta el primer semestre de 2011, para encontrar una cifra que entonces fue mucho más alta (964).

Compras sin hipoteca. De las 1.071 compraventas registradas entre enero y junio de este año en la provincia, por tanto, el 45% se habría llevado a cabo sin hipotecas de por medio, de acuerdo con estas estadísticas que publica el INE en paralelo tras obtenerlas de una misma fuente, a partir de la información contenida en los Registros de la Propiedad. Los expertos ya vienen advirtiendo de ello a nivel nacional, e incluso internacional, por la llamada demanda de reposición de vivienda: el comprador ya es propietario, vende la que tiene, logra buena parte de la liquidez que necesita de esta forma y, previsiblemente tirando de ahorros, completa lo que necesita para adquirir otra más adaptada a sus pretensiones. Todo ello después de que las inmobiliarias, pasado el confinamiento, ya empezaran a advertir especial interés por viviendas más grandes con terraza. 

Contrasta además ese 45% de compras sin recurrir a nuevas hipotecas con los porcentajes de los años de bonanza y alegría crediticia, cuando, al contrario que ahora, llegaban a firmarse más préstamos sobre viviendas de las que se vendían realmente. Una inyección extra con la que se pagaban reformas, mobiliario, coches… hasta que se pinchó la burbuja y de la alegría se pasó al drama de verse sobreendeudados en plena recesión, con deudas imposibles de saldar ni vendiendo el bien hipotecado. Las dos series estadísticas del INE solo son comparables desde 2007, pero ese año ya sirve de ejemplo porque en Segovia se contabilizaron entonces 4.420 nuevas hipotecas frente a 3.136 compraventas de viviendas.

El presidente del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Segovia, Miguel Tovar, por su parte, da fe de que los últimos semestres han sido «bastante buenos», sobre todo en comparación con los años posteriores al estallido de la burbuja, pero reconoce su sorpresa ante las abultadas cifras de la serie estadística más reciente de compraventas, por ser estas tan superiores a las de hipotecas. En la mejoría general del mercado cree que ha podido influir el teletrabajo, que ha facilitado la mudanza de madrileños o el regreso de segovianos empleados fuera de la provincia, así como la búsqueda de rentabilidad para los ahorros, aunque no descarta que las cifras de compraventas se hayan visto sobreelevadas, «falseadas entre comillas», según sus propias palabras, por otros factores que no se sostendrían en el tiempo. «Con las cifras de este primer semestre nos iríamos a más de 2.000 compraventas este año, y teniendo en cuenta que Segovia capital, Palazuelos y San Cristóbal concentran la mayor parte del mercado, sumando un parque inmobiliario de unas 33.000 viviendas, estaríamos hablando de la venta anual de un 8% de este», argumenta.

Tovar apunta en este contexto hipotéticas compraventas derivadas de separaciones o divorcios que no diera tiempo de tramitar en 2020, que quedaran pendientes y se hayan resuelto en los últimos meses, o herencias que hayan conllevado cambios de titularidad, si bien el hecho de que el INE no compute estas últimas dentro de las 1.071 compraventas del primer semestre lleva a pensar que tal hipótesis deba limitarse a operaciones inmobiliarias colaterales a las herencias en sí.

Lo que sí descarta el presidente del Colegio de APIs de Segovia, igual que otras muchas voces del sector a nivel nacional, es que se esté viviendo el prólogo de una nueva burbuja inmobiliaria, y más cuando la actividad constructiva ha crecido en los últimos años, «pero poco». «Desde luego, nada que ver con lo que se construía entonces», igual que tampoco los precios han subido a semejante nivel, ni las entidades financieras han vuelto a abrir el grifo del crédito con la alegría de aquellos tiempos.

El mercado inmobiliario actual, de hecho, lo sostiene la vivienda usada bastante más que entonces. De las ya citadas 1.071 compraventas del primer semestre de este año, sin ir más lejos, sólo el 10,27% (110 en total) fueron de obra nueva, porcentaje que en el primer semestre de 2007 se elevaba hasta el 23,66%, con 1.589 operaciones en total y 376 de obra nueva.

No en vano, la compraventa de vivienda nueva del primer semestre de este año mejora el del mismo periodo del extraordinariamente atípico 2020 (58), pero no el de enero a junio de 2019 (124), ni tampoco los de 2013 (164) o 2014 (193), entre otros, siendo esos dos últimos los años más bajos de la serie estadística de compraventas que publica el INE, cuando la obra nueva llegó a abarcar más de un tercio de las operaciones. La realidad de hoy apunta a ser por tanto muy diferente, independientemente de que el mercado inmobiliario ya alcance unos niveles de actividad inéditos desde entonces, aunque aún está por verse hasta dónde llega realmente, si continúa con semejante ritmo de crecimiento o se acaba pinchando como una burbuja pandémica.